關于《天全縣農村“房地一體”確權登記頒證實施細則》的文件解讀 - 天全縣人民政府

          
          
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            關于《天全縣農村“房地一體”確權登記頒證實施細則》的文件解讀

            發布單位: 天全縣人民政府辦公室 發布時間: 2020-09-28 10:51 瀏覽次數: 字體: [ ] 收藏

            天全縣人民政府辦公室關于印發《天全縣農村“房地一體”確權登記 頒證實施細則》的通知 

            根據《雅安市人民政府關于印發<雅安市行政規范性文件制定和備案辦法>》的通知規定,現對《天全縣農村“房地一體”確權登記頒證實施細則》 (以下簡稱“《細則》”)的起草進行以下說明。

            一、制定《細則》的必要性和可行性

            根據中共中央國務院〔2020〕1號、中共中央國務院〔2019〕1號、四川省省委省政府〔2019〕1號和自然資源部、省市自然資源主管部門關于加快推進農村“房地一體”宅基地和集體建設用地及房屋確權登記頒證相關文件的要求:2020年底前,完成縣域范圍內農村“房地一體”確權登記頒證工作。

            實現宅基地房地一體不動產確權登記,同時為了推進鄉村振興戰略,明晰產權,為將來農村不動產資產資本化打下堅實基礎。在推進農村宅基地使用權及房屋所有權確權過程中,發現農村宅基地存在著很多歷史遺留問題,例如:當前我縣農村宅基地及房屋雙證齊全可以直接換發不動產證的數量占比非常低,大多數農村宅基地及住房僅有單證或沒有發證;大量存在著宅基地超占、房屋超建、臨公路退距不足、“一戶多宅”、無規劃手續以及未經批準翻改建的情況,亟需出臺相應的政策文件來破解當前農村宅基地及住房確權登記中的難題。

            二、《細則》的起草過程

            從2019年6月起,我局開始全面梳理中央、省市縣人民政府關于宅基地管理法規政策以及自然資源部、省市自然主管部門關于農村宅基地和集體建設用地和農村“房地一體”確權登記的相關文件,廣泛征求縣級相關部門以及鄉鎮自2014年以來開展農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記以來存在的問題以及具體建議。同時,組織確權登記股和縣不動產登記工作人員先后赴石棉縣、成都市郫都區等開展實地調研。2019年12月,通過公開招標確定作業單位后,選取我縣仁義鎮永興村和新場鎮新場村開展試點工作,通過試點廣泛聽取農戶辦證過程中存在的障礙,現場收集問題。經局股室多次會審,并廣泛征求成員單位意見與建議后形成《細則》初稿。2020年6月17日,經天全縣農村“房地一體”確權登記領導小組會審通過。

            二、所引用的法律、法規、規章以及規范性文件的名稱、條款

            1.《中華人民共和國物權法》

            2.《中華人民共和國土地管理法》(2020年1月1日施行)

            3.《不動產登記暫行條例》

            4.《不動產登記操作規范(試行)》

            5.《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》

            6.《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)

            7.《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔2020〕84號)

            8.《自然資源確權登記局<關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知>》(自然資登記函〔2019〕6號)(2019年9月24日起實施)

            9.《關于進一步推進農村房地一體和集體建設用地確權登記工作的通知》(川國土資發〔2018〕44號)

            10.《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)

            11.《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號)

            12.《關于農村宅基地確權登記發證有關事宜的批復》(天府函〔2016〕190號)

            13.關于印發《天全縣加快推進農村“房地一體”確權登記工作方案>的通知》(天府辦發〔2019〕55號)

            14.《地籍調查規程》 (TD/T 1001-2012)

            15.《房產測量規范》(GB/T 17986.1-2000)

            16.《不動產權籍調查技術方案(試 行)》

            17.《不動產權籍調查規程》

            18.《關于印發天全縣4·20強烈地震災后重建農村居民住房重建工作實施方案的通知》(天府辦發〔2013〕77號)

            19.《關于印發<天全縣農村宅基地使用權登記發證工作實施細則>的通知》(天確權辦發〔2014〕1號)

            20.《關于加強公路兩側建筑控制區管理的通知》(天府發〔2016〕3號)

            三、擬實施主要條款的依據

            第三條依據:《中華人民共和國物權法》第152條:“宅基地使用權是指權利人依法享有的對集體所有土地的占有、使用的權利,使用權人有權依法利用該土地建造住房及其附屬設施?!?/p>

            《關于進一步推進農村房地一體和集體建設用地確權登記工作的通知》(川國土資發〔2018〕44號)第一條第三點:“以農戶實際所使用的宅基地以及歸農戶獨立使用的超標準現狀房屋及附屬設施(廚房、廁所、院壩)作為一個不動產單元進行調查?!?/p>

            《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號)第八條:“村委會辦公室、醫療教育衛生等公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地及其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地,應當依法進行確權登記發證,確認集體建設用地使用權。

            第四條依據:《不動產登記操作規范(試行)》1.2.1依申請登記原則:“不動產登記應當依照當事人的申請進行?!?/p>

            1.2.2一體登記原則:“房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權登記應當與其所附著的土地、海域一并登記,保持權利主體一致?!?/p>

            《中華人民共和國土地管理法》第六十二條:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準?!?/p>

            第十四條依據:按照《中華人民共和國土地管理法》(2020年1月1日施行)第六十二條和《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)第二條:“農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準?!?/p>

            《關于規范農村地區戶籍登記管理工作的通知》(川公發〔2018〕113號)第二條:“農村地區按照‘一房一戶’‘一家一戶’基本原則,為農村居民登記戶口?!环恳粦簟匆惶?套)具有獨立權屬的住房,只登記一戶戶口?!?/p>

            原則上一處宅基地對應一個農村戶口簿,但實際操作過程中存在購買失地農民保險、升學、當兵、繼承、分戶未分家,戶口變為城鎮戶口前合法取得宅基地使用權和房屋所有權等多個戶口共同申請一處宅基地情況。

            建議:由戶主(戶代表和被委托人)填寫《天全縣居民家庭戶成員表》,宅基地審批主管部門對多戶共同申請一處宅基地的進行宅基地使用權資格性審查,確定登記“戶”。

            第十五條依據:《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)第五條:“符合當地分戶建房條件未分戶,但未經批準另行建房分開居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃,經本農民集體同意并公告無異議的,可按規定補辦有關用地手續后,依法予以確權登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的,依法按照實際使用面積予以確權登記?!?/p>

            第十六條依據:原文引用《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號)第六條。

            第十七條依據:自然資源確權登記局《關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》(自然資登記函〔2019〕6號)(2019年9月24日起實施)第四條:“對合法取得但沒有規劃條件的宅基地上的農房,屬于《城鄉規劃法》實施前建設的,辦理登記時可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料;屬于《城鄉規劃法》實施后建設的,經村委會公告15天無異議的,鄉(鎮)人民政府確認后,可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料”。

            《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)(2019年12月12日起實施)明確:農戶建房完工后,鄉鎮政府組織相關部門進行驗收,實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地,是否按照批準面積和規劃要求建設住房,并出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。

            試點工作中發現農村房屋是普遍不能提供規劃手續,農經發〔2019〕6號文件下發后各鄉鎮也處于工作交接期。建議:以本《細則》實施日期起,之前建造的房屋都按自然資登記函〔2019〕6號文件分時段處理?!都殑t》實施后,利用宅基地新建房屋申請登記的,按農經發〔2019〕6號文件要求,提供符合規劃或建設的相關材料。

            第十八條依據:《關于進一步推進農村房地一體和集體建設用地確權登記工作的通知》(川國土資發〔2018〕44號)第二條:“經批準修建的房屋有相關建房手續,但房屋超面積的仍按照批準面積予以確權登記;無相關手續的,以批準的宅基地面積上修建的房屋面積確權登記,宅基地超占部分上對應的房屋面積為超占房屋面積?!背擎傄巹潊^外,無相關建房手續的農房超面積計算:房屋每層建筑面積與宅基地審批面積對比,單層建筑面積大于宅基審批面積之和為該房屋超批準建筑面積。

            第十九條依據:原文引用《關于農村宅基地確權登記發證有關事宜的批復》(天府函〔2016〕190號)第一條第二點。

            第二十條依據:《關于印發<天全縣農村宅基地使用權登記發證工作實施細則>的通知》(天確權辦發〔2014〕1號)第三條第一點:“凡屬于1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》頒布之前占用的宅基地,無法提供權屬證明材料,由權調人員、組、村、鄉(鎮)確認后予以確權。1987年以后改擴建、新占宅基地的按國土部門審批手續面積確權發證?!?!--天全縣農村宅基地使用權登記發證工作實施細則-->

            《關于進一步推進農村房地一體和集體建設用地確權登記工作的通知》(川國土資發〔2018〕44號)第二條:“對于沒有權屬來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,公告30天無異議,并出具證明,經鄉(鎮)人民政府審核,報縣級人民政府審定,屬于合法使用的,予以確權登記?!?/p>

            因機構改革和《土地管理法》2019修訂后宅基地審批由鄉鎮負責,所以建議宅基地的面積分時段按照當時主管部門批準手續面積進行確權。

            第二十二條依據:原文引用國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)第七條。

            第二十三條依據:原文引用國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)第八條。

            第二十四條依據:《繼承法》第三十二條:“無人繼承又無人受遺贈的遺產,歸國家所有;死者生前是集體所有制組織成員的,歸所在集體所有制組織所有?!?/p>

            《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第五十五條:“集體組織對五保戶實行"五保"時,雙方有扶養協議的,按協議處理;沒有扶養協議,死者有遺囑繼承人或法定繼承人要求繼承的,按遺囑繼承或法定繼承處理,但集體組織有權要求扣回五保費用?!?!--中華人民共和國繼承法-->

            第二十五條依據:《公路法》《公路管理條例》以及《關于加強公路兩側建筑控制區管理的通知》(天府發〔2016〕3號)確定公路級別及建筑物控制區范圍。(國道20米、省道15米、縣道10米、鄉道5米)

            《關于農村宅基地確權登記發證有關事宜的批復》(天府函〔2016〕190號)第一條第一點:“對于臨公路建筑退距不夠的,凡居住在公路沿線的,按下列方式確權登記:能提供 1987 年縣政府頒發的宅基地證,至今未改、拆、擴建的農戶,按現狀辦屋檐滴水辦理確權登記;提供1987年后審批手續的,按路政部門批準的臨公路建筑退距為依據,符合的條件的,方能辦理確權登記;國道351線、雅康高速公路沿線的農戶,在351公路、雅康高速路修建前已建成,但退距不夠的,按現狀屋檐滴水辦理確權登記;公路沿線因國家建設、風貌改造、線路拆遷等,符合縣級以上人民政府出臺的相關政策、鄉鎮人民政府與農戶簽訂了拆遷協議書的,需鄉鎮人民政府出具證明,符合規劃要求的,方能按現狀屋檐滴水辦理確權登記?!?/p>

            《關于印發天全縣4·20強烈地震災后重建農村居民住房重建工作實施方案的通知》(天府辦法〔2013〕77號)第七條第三點:“公路兩側選址重建戶:原址重建的,盡量保證重建房屋與公路有足夠距離,確因客觀原因無法保證的,至少不得縮小原有距離?!?/p>

            第二十六條依據:《關于農村宅基地確權登記發證有關事宜的批復》(天府函〔2016〕190號)第一條第三點:“土地權屬來源證明材料與申請登記人不符合的,需提供相關利害關系人的書面承諾并經村組確認后,方能以戶主申請確權登記?!?/p>

            解決問題:權源材料載明的權利人與申請人不一致問題。

            第二十七條依據:原文引用自然資源確權登記局<關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知>》(自然資登記函〔2019〕6號)第四條:“對于符合農村一二三產業融合發展要求的農村宅基地混合用途但符合“一戶一宅”的,原則上按宅基地用途認定?!?!--關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知-->

            第二十八條依據:《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔2020〕84號)第三條:“對亂占耕地、違反生態紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房、不得辦理登記,不得通過登記將違法用地合法化?!薄蛾P于印發<天全縣農村宅基地使用權登記發證工作實施細則>的通知》(天確權辦發〔2014〕1號)第二條第四點:“不予登記發證的情況:1.除繼承外,農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的;2.城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的;3.農村村民經依法批準異地新建住宅后,應當拆除的舊宅;4.地質災害確定應搬遷的宅基地;5.空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權;6.道路、通道、排水溝等公共設施用地和庭院經濟用地;7.土地管理政策規定不予登記的其他情形。

            第二條第五點:”暫緩確定宅基地使用權:1.土地權屬有爭議的或地上建筑物權屬不清的;2.土地違法違規行為尚未處理或正在處理的;3.用地批準滿一年未建房的;4.法律法規規定限制土地權利的情形?!币约艾F行相關法律法規文件。

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